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武漢的蔣先生在2018年購買了綠地置業(yè)開發(fā)的“悅瀾灣”小區(qū)，當(dāng)時承諾的是“商住用房”，但交了錢拿到合同發(fā)現(xiàn)居然是“商業(yè)辦公房”，且實際面積與合同面積相比嚴重縮水，公攤超過了40%，而開發(fā)商承諾的共享休閑區(qū)域至今還是毛坯。
“商住用房”和“商業(yè)辦公房”有哪些不同之處？如此銷售，開發(fā)商是否涉嫌誤導(dǎo)消費者？蔣先生和其他住戶又該如何維權(quán)？
先交錢后簽合同 商住用房變成了商業(yè)辦公房
湖北武漢的蔣先生2018年通過綠地置業(yè)購買了“悅瀾灣”小區(qū)的一套商住用房，總面積53.81平方米，要求先交定金，后拿合同。他拿到合同后才發(fā)現(xiàn)所謂的“商住”其實就是商用辦公用房，實際住房的效果與漂亮寬敞的樣板間也不一樣。
蔣先生：我也確實沒有仔細看合同，合同上寫的是辦公室。在拿到合同前已經(jīng)交了5萬元定金，又不能悔簽，后來一錯到底，然后就一步步被開發(fā)商偷梁換柱。
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2020-12-28 09:29 上傳
綠地悅瀾灣宣傳海報 受訪者供圖
蔣先生說，合同上承諾的是建筑面積53.81平方米，實際使用面積36.36平方米，但實際經(jīng)過測量，只有32平方米，公攤面積超過了40%。
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蔣先生的購房合同 受訪者供圖
蔣先生的鄰居宋女士也遇到同樣情況。她告訴總臺央廣中國之聲記者，自己也是本著對綠地公司的信任，先交錢后簽合同。
宋女士：開發(fā)商說所有合同是官方統(tǒng)一的標準合同，都在房管局備案了，不讓看。拿到合同后，就讓業(yè)主簽字，簽字的過程也非�？欤旧蠜]多少時間細看。之前說是商業(yè)住宅不是商業(yè)辦公，后來商業(yè)辦公連最基本的防水都不到位，也沒有天然氣。
對此記者多次嘗試聯(lián)系采訪綠地集團，截至發(fā)稿，尚未得到回應(yīng)。
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宋女士提供的產(chǎn)權(quán)證 受訪者供圖
專家：公攤無統(tǒng)一標準發(fā)現(xiàn)與預(yù)期不符應(yīng)盡早退掉
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴中國之聲記者，與傳統(tǒng)居住用房公攤面積不同，商用房的公攤面積的確更高。公攤面積到底該有多少，國家也沒有明確規(guī)定，全都取決于合同上標明的建筑面積和實際面積，所以商住、辦公用房如果用來居住，在功能上都是受限的。
嚴躍進：無論是商住公寓還是商用辦公，其實與普通住宅有很大區(qū)別。有些開發(fā)商會強調(diào)公寓的概念，在水電煤上有一定的誤導(dǎo)，或者變相改造成有居住功能的。普通的商品住宅一般不叫商住，直接就叫住宅。商住或商辦，都是物業(yè)違規(guī)回避政策管控，說明當(dāng)前還是存在誤導(dǎo)營銷的情況。
嚴躍進表示，由于公攤沒有統(tǒng)一標準，買房前務(wù)必了解房屋屬性，如果想要買這樣的房屋來居住，發(fā)現(xiàn)與自己預(yù)期不符時應(yīng)盡早退掉。
嚴躍進：一般住宅的公攤可能達到10%，商業(yè)辦公的公攤明顯偏大。購房者如果買了這種模棱兩可的房屋，要保留證據(jù)進行維權(quán)。不建議投資此類房屋，必要時即便有一定損失，能退掉則退。
律師：面積誤差超3%，有權(quán)要求退房“先付定金后看合同”涉嫌違法
河南豫龍律師事務(wù)所律師付建告訴中國之聲記者，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，實際面積超過合同約定3%的，法院應(yīng)該支持購房者退款或要求開發(fā)商雙倍退還差價的要求，至于開發(fā)商在賣房時的其他承諾，也應(yīng)以合同約定為準。
付建：合同約定36平方米的面積，實際只有32平方米，面積誤差已遠遠超過3%，所以買受人有權(quán)要求退房。
關(guān)于配套設(shè)施，如銷售人員在銷售過程中口頭承諾有水電配套設(shè)施，但在書面合同中沒有約定，業(yè)主不能僅以口頭承諾而要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。 關(guān)于配套空間，開發(fā)商在售樓宣傳時，如果在宣傳海報上表示有自助健身房、自助廚房等設(shè)施設(shè)備，則視為開發(fā)商的承諾，應(yīng)對此負責(zé)；在交房時，如果沒有相關(guān)設(shè)施，開發(fā)商可能涉嫌虛假宣傳，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 購房者先付定金才能看合同涉嫌違法。定金是為確保合同履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式，合同的簽訂是一種平等自愿的狀態(tài)，不能強迫當(dāng)事人交納定金后才能看合同。
付建：強迫當(dāng)事人交納定金后才能買賣合同是違法行為，該案中業(yè)主尚未看到買賣合同具體條款的約定內(nèi)容，開發(fā)商就讓簽訂認購協(xié)議，或者說讓交5萬元之后再看合同，明顯違背了法律法規(guī)。
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