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上海限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，讓許多不具備購(gòu)房資格的非上海市戶籍居民感到焦慮。而一些不正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)利用了這一大眾心理，向客戶推出“假結(jié)婚”服務(wù)以規(guī)避限購(gòu)政策。然而，此類“假結(jié)婚”是否就必然能夠順利取得購(gòu)房資格？
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2019-7-25 09:40 上傳
近日，隨著上海市寶山區(qū)人民法院作出的一份民事收繳決定書，一場(chǎng)前后近三年的為規(guī)避限購(gòu)而“假結(jié)婚”的系列民事糾紛終于落下了帷幕。
為買房“假結(jié)婚”
2016年10月底，陳女士為購(gòu)買位于寶山的一套二手房，經(jīng)某中介公司介紹，與出售方劉先生簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定總房?jī)r(jià)款為455萬(wàn)元，并約定陳女士保證在簽署協(xié)議時(shí)具備購(gòu)房資格。第二天，買賣雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同特別載明了相關(guān)限購(gòu)政策，并約定不符合限購(gòu)規(guī)定的一方需承擔(dān)一切法律責(zé)任。 同日，陳女士與中介公司簽訂《包裝過(guò)戶特別協(xié)議》，約定陳女士支付中介公司包裝費(fèi)18萬(wàn)元，由中介公司負(fù)責(zé)為陳女士包裝過(guò)戶并承擔(dān)包裝失敗導(dǎo)致過(guò)戶不成功的一切后果。
協(xié)議簽訂后，陳女士實(shí)際支付出售方劉先生第一筆購(gòu)房款137萬(wàn)元，并支付中介公司包裝費(fèi)5萬(wàn)元。
此后，中介公司盡責(zé)地找到上海市戶籍且名下無(wú)房的單身居民金先生。2017年3月，金先生以取得報(bào)酬為目的與陳女士登記結(jié)婚。至此，陳女士取得了形式上的購(gòu)房資格。
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2019-7-25 09:40 上傳
“婚后”的陳女士滿心以為具備了這些條件現(xiàn)在可以以自己的名義在滬購(gòu)房了，便開始積極辦理貸款等事宜。不料卻被相關(guān)部門告知，因陳女士無(wú)法提供其個(gè)人滿5年社�；驖M5年個(gè)稅證明，所購(gòu)房屋的房產(chǎn)證上必須登記有“配偶”金先生的名字。陳女士考慮到如在自己全款支付的房子上加上一個(gè)陌生男子的名字將可能導(dǎo)致巨大的風(fēng)險(xiǎn)，最終決定放棄了繼續(xù)交易。
訴訟過(guò)程一波三折
購(gòu)房失敗后，陳女士先后將出售方劉先生和中介公司告上了法庭，要求解除交易過(guò)程中簽訂的全部協(xié)議、拿回137萬(wàn)元首付款和5萬(wàn)元包裝費(fèi)，并要求劉先生和中介公司賠償陳女士購(gòu)房損失和違約金。在訴訟過(guò)程中，法院委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，確認(rèn)當(dāng)前房屋市場(chǎng)價(jià)降價(jià)為401萬(wàn)元。
賣方劉先生辯稱，簽訂合同時(shí)并不知道陳女士系限購(gòu)對(duì)象，兩份合同中都明確約定了限購(gòu)事宜及相關(guān)責(zé)任，陳女士隱瞞事實(shí)情況系陳女士違約，其應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果。此外，劉先生還提出反訴，要求陳女士賠償因其違約造成劉先生房屋延遲出售的房屋跌價(jià)損失54萬(wàn)元。
另一起案件中，中介公司辯稱，包裝過(guò)戶系陳女士和中介公司協(xié)商一致的約定，中介公司實(shí)際也已經(jīng)幫陳女士取得了購(gòu)房資格，至于產(chǎn)權(quán)人登記的問(wèn)題中介公司也向陳女士說(shuō)明過(guò)，不能直接登記在陳女士一人名下。最終買賣合同未能繼續(xù)履行是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌，陳女士不愿意繼續(xù)購(gòu)房。
法院判決合同解除
寶山區(qū)法院對(duì)兩起案件進(jìn)行了公開開庭審理，經(jīng)審理后，認(rèn)為陳女士明知自身不具備購(gòu)房資格卻簽訂房屋買賣合同，最終又因限購(gòu)等因素導(dǎo)致買賣合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，理應(yīng)自行承擔(dān)由此給自身造成的一切損失。不僅如此，作為違約方，陳女士還應(yīng)承擔(dān)合同履行不能的違約責(zé)任，賠償劉先生由此產(chǎn)生的實(shí)際損失。寶山區(qū)法院判決解除了雙方之間的房地產(chǎn)買賣協(xié)議及上海市房地產(chǎn)買賣合同，并判決劉先生返還陳女士購(gòu)房款137萬(wàn)元、陳女士賠償劉先生房屋差價(jià)損失40萬(wàn)元。
而陳女士和中介公司之間的特別協(xié)議目的在于規(guī)避上海市住房限購(gòu)政策，使得本不具備購(gòu)房資格的陳女士獲得購(gòu)房資格，其內(nèi)容妨礙了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管理，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，損害了公共利益，應(yīng)屬無(wú)效。中介公司收取的5萬(wàn)元包裝費(fèi)為基于非法目的而收取的報(bào)酬，應(yīng)認(rèn)定為違法所得。為維護(hù)公共利益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理秩序規(guī)范，寶山區(qū)法院決定對(duì)中介公司收取的5萬(wàn)元包裝費(fèi)用予以收繳。
至此，這一“賠了夫人又折兵”的“假結(jié)婚”購(gòu)房案終于落下帷幕，陳女士和中介公司均付出了慘痛的代價(jià)。除法院判決書中明確的各項(xiàng)損失，各方當(dāng)事人在整個(gè)交易及訴訟過(guò)程中產(chǎn)生的其他費(fèi)用、因時(shí)間和精力的付出所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本，都需要當(dāng)事人各自買單。
來(lái)源：人民法院報(bào) | 
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